Die tatsächliche Wohnfläche – zählt zumindest bei Mieterhöhungen  

 

Inwieweit sich Fehler bei der Wohnfläche auf die Miete auswirken, hängt grundsätzlich vom Umfang der Wohnflächenabweichung ab. Die Grenze lag bei 10 %. Erst wenn die Wohnung mehr als 10 % kleiner ist, als vertraglich vereinbart, ist sie allein wegen der geringeren Fläche mangelhaft, so dass der Mieter die Miete mindern kann. Auch bei Mieterhöhungen und der Abrechnung von Betriebskosten, für welche die Wohnfläche als Verteilerschlüssel gilt, war bislang die 10 %-Grenze zu beachten. In einer Entscheidung vom 18.11.2015 hält der BGH nun an seiner früheren Rechtsprechung, dass die Mietvertragsparteien sich eine vertraglich unzutreffend vereinbarte Wohnfläche entgegenhalten lassen müssen, wenn die Abweichung der Soll-Fläche von der Ist-Fläche bis zu 10 % beträgt, nicht mehr fest. Allein die tatsächliche Fläche als objektives Wohnwertmerkmal sei ausschlaggebend.

 Dies bedeutet in der Praxis, dass bei einer Überschreitung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche der Vermieter nun auch bei einer Überschreitung von weniger als 10 % nicht mehr dauerhaft an die unzutreffende Wohnungsgröße gebunden bleibt. Dies gilt auch für den, besonders den Mieter interessierenden Fall, dass die Wohnung kleiner ist, als vertraglich angegeben. Hier ist der Vermieter nun auch bei einer Abweichung unter 10 % verpflichtet, im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB die tatsächliche, geringere Wohnfläche zugrunde zu legen. Um Streitigkeiten um die korrekte Wohnungsgröße zu vermeiden, empfiehlt sich daher bei Neuvermessung der Wohnung zu prüfen, ob die Vermessung der Wohnfläche den gängigen Standards entspricht.