Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der Kappungsgrenze

Der Bundesgerichtshof hat am 18.11.2015 – unter teilweiser Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung – entschieden, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat, unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist.

Im entschiedenen Fall war der Beklagte Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung der Klägerin in Berlin. Im Mietvertrag sind die Wohnfläche mit 156,95 m² und die monatliche Miete mit 811,81 DM angegeben gewesen. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche 210,43 m².  Der VIII. Zivilsenat hat jetzt entschieden, dass es im Mieterhöhungsverfahren nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. § 558 BGB soll es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich ist deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen können, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt. An seiner früheren Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als 10% beträgt, hält der Senat nicht mehr fest. Entsprechendes gilt auch für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist. Hier kann der Vermieter die Miete ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.