Rechtsanwälte Deistler und Magg

Die tatsächliche Wohnfläche – zählt zumindest bei Mieterhöhungen  

 

Inwieweit sich Fehler bei der Wohnfläche auf die Miete auswirken, hängt grundsätzlich vom Umfang der Wohnflächenabweichung ab. Die Grenze lag bei 10 %. Erst wenn die Wohnung mehr als 10 % kleiner ist, als vertraglich vereinbart, ist sie allein wegen der geringeren Fläche mangelhaft, so dass der Mieter die Miete mindern kann. Auch bei Mieterhöhungen und der Abrechnung von Betriebskosten, für welche die Wohnfläche als Verteilerschlüssel gilt, war bislang die 10 %-Grenze zu beachten. In einer Entscheidung vom 18.11.2015 hält der BGH nun an seiner früheren Rechtsprechung, dass die Mietvertragsparteien sich eine vertraglich unzutreffend vereinbarte Wohnfläche entgegenhalten lassen müssen, wenn die Abweichung der Soll-Fläche von der Ist-Fläche bis zu 10 % beträgt, nicht mehr fest. Allein die tatsächliche Fläche als objektives Wohnwertmerkmal sei ausschlaggebend.

 Dies bedeutet in der Praxis, dass bei einer Überschreitung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche der Vermieter nun auch bei einer Überschreitung von weniger als 10 % nicht mehr dauerhaft an die unzutreffende Wohnungsgröße gebunden bleibt. Dies gilt auch für den, besonders den Mieter interessierenden Fall, dass die Wohnung kleiner ist, als vertraglich angegeben. Hier ist der Vermieter nun auch bei einer Abweichung unter 10 % verpflichtet, im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB die tatsächliche, geringere Wohnfläche zugrunde zu legen. Um Streitigkeiten um die korrekte Wohnungsgröße zu vermeiden, empfiehlt sich daher bei Neuvermessung der Wohnung zu prüfen, ob die Vermessung der Wohnfläche den gängigen Standards entspricht.

Betriebskostennachforderung ausnahmsweise auch bei verspäteter Abrechnung möglich

 

 Nach § 556 Abs. 2 Satz 1 BGB ist die Vorauszahlung der Betriebskosten jährlich abzurechnen. Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 25.01.2017 entschieden, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist über die Betriebskosten abzurechnen hat, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt. Nur wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat, wofür er darlegungs- und beweisbelastet ist, kann er nach Ablauf der Frist noch eine Nachforderung geltend machen.

 

 

Formularklauseln zu Schönheitsreparaturen – Mieterrechte weiter gestärkt

Der BGH hatte sich in mehreren jüngeren Entscheidungen mit formularmäßigen Klauseln zu Schönheitsreparaturen zu beschäftigen. Zum einen ging es um die Frage, ob sich die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen, die dem Mieter auferlegt wurde, als aufspaltbare Rechtspflicht mit der Folge darstellt, daß die Unwirksamkeit einen Einzelaspekt dieser einheitlichen Rechtspflicht betreffenden Formularbestimmung in der gebotenen Gesamtschau der Regelung zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führt, und ob dies bejahendenfalls auch gilt, wenn die inhaltliche Ausgestaltung der einheitlichen Rechtsprechung in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln des Mietvertrages geregelt ist. Zum anderen nahm der BGH zur Wirksamkeit von formularmäßigen Übertragungen der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung Stellung.

Im Ergebnis führen die Entscheidungen dazu, daß Mieter künftig nur noch zur Übernahme von Schönheitsreparaturen, die in die Vertragslaufzeit des eigenen Mietvertrages fallen, verpflichtet werden können. Möchten Vermieter dem Mieter auch zukünftig die Verpflichtung auferlegen, Gebrauchsspuren der Wohnung zu beseitigen, so wird hierfür in jedem Fall ein angemessener Ausgleich durch den Vermieter gewährt werden müssen. Wie ein solcher Ausgleich zu gestalten ist, richtet sich stets nach dem Einzelfall. Entsprechend ist die rechtssichere Gestaltung einer entsprechenden Vornahmeklausel durch die Entscheidungen nicht zwingend einfacher geworden. Schönheitsreparaturen werden daher die Rechtsprechung weiter beschäftigen.

 

Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der Kappungsgrenze

Der Bundesgerichtshof hat am 18.11.2015 – unter teilweiser Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung – entschieden, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat, unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist.

Im entschiedenen Fall war der Beklagte Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung der Klägerin in Berlin. Im Mietvertrag sind die Wohnfläche mit 156,95 m² und die monatliche Miete mit 811,81 DM angegeben gewesen. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche 210,43 m².  Der VIII. Zivilsenat hat jetzt entschieden, dass es im Mieterhöhungsverfahren nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. § 558 BGB soll es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich ist deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen können, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt. An seiner früheren Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als 10% beträgt, hält der Senat nicht mehr fest. Entsprechendes gilt auch für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist. Hier kann der Vermieter die Miete ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.

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